බ්‍රිතාන්‍යයේ නිවාස ණය පොලිය 3.5%ට බසී: වාසිය කාටද?

බ්‍රිතාන්‍යයේ නිවාස ණය පොලිය 3.5%ට බසී: වාසිය කාටද?

බ්‍රිතාන්‍යයේ ජීවත් වන ශ්‍රී ලාංකික වෘත්තිකයින්ට සහ පළමු වරට නිවාස මිලදී ගන්නා අයට මෙය ඉතා වැදගත් පුවතක්. 2026 ජනවාරි 28 වනදා වන විට එක්සත් රාජධානියේ Mortgage වෙළඳපොළේ සැලකිය යුතු වෙනසක් සිදුව තිබෙනවා. Nationwide සහ NatWest වැනි ප්‍රධාන පෙළේ බැංකු ඔවුන්ගේ Fixed-rate නිෂ්පාදනවල මිල ගණන් සීඝ්‍රයෙන් අඩු කර ඇති අතර, මේ නිසා පළමු ගැනුම්කරුවන්ට (First-time buyers) 3.5% තරම් අඩු පොලී අනුපාතයක් ලබා ගැනීමේ අවස්ථාව උදා වී තිබෙනවා.

මෙම අඩුවීම වෙළඳපොළ ස්ථාවර වන බවට ඉඟියක් වුවත්, මේ පුවතේ "Headline rate" එකට එහා ගිය සැඟවුණු කාරණා කිහිපයක් තිබෙනවා. විශේෂයෙන්ම බ්‍රිතාන්‍යයේ තම අනාගතය ගොඩනගන ශ්‍රී ලාංකික පවුල් මෙම ණය ලබා ගැනීමේදී බලපාන Loan-to-Value (LTV) අනුපාතය ගැන හොඳ අවබෝධයක් ලබා ගැනීම අත්‍යවශ්‍යයි.

3.5% ඩීල් එකේ ඇත්ත කතාව

පසුගිය කාලයේ තිබූ අස්ථාවරත්වයෙන් මිදී පොලී අනුපාත 3.5% මට්ටමට පැමිණීම මානසිකවත් මූල්‍යමය වශයෙනුත් ලොකු සහනයක්. හැබැයි ප්‍රායෝගිකව ගත්තම, සැලකිය යුතු ඉතුරුම් (Savings) නැති අයට මේ "Best-buy" rates ලබා ගැනීම අපහසුයි.

මේක වැඩ කරන්නේ කොහොමද? බැංකු මෙම අඩුම පොලී අනුපාත ලබා දෙන්නේ අවම අවදානමක් ඇති ගනුදෙනුකරුවන්ටයි. දැනට වෙළඳපොළේ ඇති 3.5% ඩීල් බොහොමයක් 60% LTV අනුපාතයකට සීමා වී තිබෙනවා. සරලවම කියනවා නම්, ඔබ නිවසේ වටිනාකමෙන් 40%ක මූලික ගෙවීමක් (Deposit) කළ යුතුයි.

උදාහරණයක් ලෙස, ලන්ඩනයේ £450,000 වටිනා නිවසක් මිලදී ගැනීමට නම්, ඔබට අතින් £180,000 ක මුදලක් ගෙවීමට සිදුවනවා. 5% හෝ 10% වැනි කුඩා Deposit එකක් ඇති අයට පොලී අනුපාත තවමත් මීට වඩා වැඩියි.

අවුරුදු 2 ද? නැත්නම් 5 ද?

ඔබ තෝරා ගන්නේ 2-year fix එකක් ද නැත්නම් 5-year fix එකක් ද යන්න තීරණය කළ යුත්තේ අවදානම් කළමනාකරණය (Risk management) මතයි.

• 2-Year Strategy (කාලීන නම්‍යශීලී බව): ඉදිරි මාස 24 තුළ Bank of England තවදුරටත් පොලී අනුපාත අඩු කරයි කියා ඔබ විශ්වාස කරනවා නම් මෙය හොඳ තේරීමක්. එවිට 2028 වන විට අඩු පොලියකට මාරු වෙන්න පුළුවන්. නමුත් මෙහි ඇති අවදානම නම් ඉක්මනින්ම නැවත Remortgage ගාස්තු ගෙවීමට සිදුවීමයි.
• 5-Year Stability (දිගුකාලීන ස්ථාවරත්වය): 4% ට අඩු අනුපාතයකට වසර 5කට පොලිය ස්ථාවර කර ගැනීම උද්ධමන කම්පනවලින් (Inflation shocks) ආරක්ෂා වීමට හොඳම ක්‍රමයයි. 2031 වන තෙක් පොලී අනුපාත ගැන වද නොවී ගෙදර අයවැය හදාගන්න කැමති පවුල්වලට මෙය වඩාත් සුදුසුයි.

නොකියන කතාව: ගාස්තු සහ වෙළඳපොළ අවදානම්

අඩු පොලී අනුපාත ගැන හැමෝම කතා කළත්, ඒ සමඟ එන අවාසි ගැන බොහෝ වාර්තාවල සඳහන් වෙන්නේ නැහැ.

1. ඉහළ Product Fees: බැංකු මේ අඩු පොලී අනුපාත ලබා දෙන අතරම එය සමබර කරගන්න ඉහළ ගාස්තු අය කරනවා. 3.5% පොලියක් ලැබෙන ණයකට £1,495 ක ගාස්තුවක් ගෙවීමට සිදුවිය හැකියි. නමුත් 3.8% විකල්පයකට ගාස්තු නැති වෙන්න පුළුවන්. ඔබ ගන්නා ණය මුදල කුඩා නම්, අඩු පොලියට යාමෙන් ලැබෙන වාසියට වඩා මේ ගාස්තුව නිසා පාඩු වෙන්න පුළුවන්.
2. නිවාස මිල ඉහළ යාම: ඉතිහාසය දෙස බලන විට, ණය ලබා ගැනීම ලාභදායී වන විට ඉල්ලුම වැඩි වී නිවාස මිල ගණන් ඉහළ යනවා. පොලියෙන් ඉතිරි කරන මුදල, නිවසක් ලබා ගැනීමට වැඩිපුර ලංසු තැබීමට (Bidding over asking price) වැය කිරීමට සිදුවුවහොත් එම ඉතිරියෙන් වැඩක් නොවෙන්න පුළුවන්.
3. Deposit පරතරය: මෙම ක්‍රමය වැඩිපුරම වාසිදායක වන්නේ විශාල Deposit එකක් ඇති අයට හෝ දැනටමත් නිවසක් හිමි Remortgage කරන අයටයි. ඉහළ ආදායමක් ලැබුවත්, ලොකු ඉතුරුම් නැති පළමු ගැනුම්කරුවන්ට මෙය අවාසිදායක තත්ත්වයක්.

ඉදිරි දැක්ම

දැනට වෙළඳපොළේ ඇති දැඩි තරඟකාරීත්වය නිසා බැංකු තම ලාභ සීමාවට (Margin) වඩා වෙළඳපොළ කොටස (Market share) ගැන උනන්දු වන බව පෙනෙනවා. කෙසේ වෙතත්, අතීතයේ තිබූ 2% ට අඩු "Ultra-cheap" යුගය නැවත පැමිණෙන්නේ නැහැ. දැන් අප පිවිසෙන්නේ මධ්‍යස්ථ උද්ධමන අවදානම් සහිත "සාමාන්‍යකරණය වූ" (Normalized) පොලී අනුපාත පවතින යුගයකටයි.

ඔබ කළ යුතු දේ

• LTV එක පරීක්ෂා කරන්න: ණය අයදුම් කිරීමට පෙර ඔබේ නිවැරදි Loan-to-Value අනුපාතය ගණනය කරන්න. උදාහරණයකට ඔබේ LTV එක 76% සිට 74% දක්වා අඩු කරගත හැකි නම්, ඔබට ලැබෙන පොලී අනුපාතය සැලකිය යුතු ලෙස අඩු කරගන්න පුළුවන්.
• සම්පූර්ණ වියදම ගණනය කරන්න: හුදෙක් අඩුම පොලී අනුපාතයට රැවටෙන්න එපා. මාසික වාරිකය සහ බැංකුවේ Product fee එක යන දෙකම එකතු කරලා, වසර 2ක් හෝ 5ක් අවසානයේ යන මුළු වියදම Spreadsheet එකක් දමා සසඳා බලන්න.
• කඩිනමින් තීරණ ගන්න: මේ "Flash sales" බොහෝ විට කෙටි කාලයකට සීමා වෙනවා. බැංකුවල Swap rates වෙනස් වුවහොත් මේ ඔෆර්ස් ඉවත් කරගන්න පුළුවන්. ඔබට ගැලපෙන ණයක් දුටු වහාම Decision in Principle (DIP) එකක් ලබාගෙන එය තහවුරු කරගැනීම නුවණට හුරුයි.

මූලාශ්‍රය (Source): https://hoa.org.uk/first-time-buyer-mortgage-rates/