බ්රිතාන්යයේ නිවාස අයිතියට අලුත් නීතියක්: Leasehold අවසන් ද?
බ්රිතාන්යයේ සියවස් ගණනක් පැරණි Leasehold ක්රමය අවසන් ද? නව Commonhold පනත මගින් ඔබේ දේපළ වටිනාකමට සහ අයිතියට සිදුවන බලපෑම මෙන්න.
බ්රිතාන්යයේ නිවාස අයිතියට අලුත් නීතියක්: Leasehold අවසන් ද?
SiBuzz Strategy Team
ශ්රී ලංකාවේ අපට හුරු පුරුදු සින්නක්කර දේපළ අයිතියට වඩා හාත්පසින්ම වෙනස් බ්රිතාන්යයේ පවතින සංකීර්ණ Leasehold ක්රමය, සියවස් ගණනාවකට පසු අභියෝගයට ලක්වෙමින් තිබේ. මේ වන විට Housing, Communities and Local Government Committee මගින් Draft Commonhold and Leasehold Reform Bill නමින් නව පනත් කෙටුම්පතක් පිළිබඳ විධිමත් විමර්ශනයක් ආරම්භ කර ඇත.
2024 දී ගෙන ආ Leasehold and Freehold Reform Act මගින් පද්ධතියේ යම් යම් අඩුපාඩු සකස් කළත්, 2026 වසරේ යෝජිත මෙම නව නීතියේ අරමුණ මුළු පද්ධතියම අලුතින් ලිවීමයි. බ්රිතාන්යයේ දේපළ හිමි හෝ මිලදී ගැනීමට බලාපොරොත්තුවෙන් සිටින ශ්රී ලාංකිකයින්ට, හුදු "බදුකරුවෙකු" (Tenant-owner) නොවී "සැබෑ අයිතිකරුවෙකු" (True owner) වීමට ලැබෙන මෙම අවස්ථාව දීර්ඝකාලීන මූල්ය ආරක්ෂාවට අතිශය වැදගත් වේ.
ප්රධාන වෙනස: Commonhold සහ Leasehold අතර ගැටුම
නව පනත මගින් ෆ්ලැට් (Flats) සඳහා පවතින Leasehold ක්රමය ඉවත් කර, ඒ වෙනුවට Commonhold ක්රමය ආදේශ කිරීමට යෝජනා කරයි. මෙහි මූලික වෙනස්කම් පහත පරිදිය:
- අයිතිය (Ownership):
- Leasehold: ඔබට අයිති වන්නේ වසර 99ක් හෝ 999ක් වැනි නිශ්චිත කාලයකට වලංගු බදු ඔප්පුවක් පමණි. ඉඩම Freeholder කෙනෙකුට අයත් වේ.
- Commonhold: ඔබේ ෆ්ලැට් එක හෙවත් "Unit" එක සදහටම ඔබට අයිති වේ. ගොඩනැගිල්ල පිහිටි ඉඩම එහි පදිංචිකරුවන් සියලු දෙනාට පොදුවේ අයිති වේ.
- පාලනය (Control):
- Leasehold: නඩත්තු කටයුතු සහ Service Charges තීරණය කරන්නේ Freeholder විසිනි.
- Commonhold: ගොඩනැගිල්ලේ නඩත්තුව තීරණය කරන්නේ ඔබ සහ ඔබේ අසල්වැසියන් එකතු වී පිහිටුවා ගන්නා "Commonhold Association" එක මගිනි.
- වියදම (Cost):
- Leasehold: කිසිදු සේවාවක් නොලැබුණත් ඔබ ඉඩම් හිමියාට "Ground Rent" ගෙවිය යුතුය. මීට අමතරව Service Charges ද ගෙවිය යුතුය.
- Commonhold: මෙහි Ground Rent නොමැත. ඔබ ගෙවන්නේ සැබෑ නඩත්තුව සඳහා යන Service Charges පමණි.
- වටිනාකම (Asset Value):
- Leasehold: කාලය ගතවෙද්දී බදු කාලය අඩුවන නිසා දේපළේ වටිනාකම අඩුවන (Wasting asset) අවදානමක් ඇත.
- Commonhold: කාලයත් සමඟ වටිනාකම අඩු නොවන සින්නක්කර දේපළකි.
වත්මන් තත්ත්වය: නීතියක් ද? යෝජනාවක් ද?
මෙහිදී දේශපාලන පොරොන්දු සහ නීතිමය යථාර්ථය පැහැදිලිව වෙන් කර හඳුනාගැනීම වැදගත්ය.
- මෙය දැනට Draft Bill එකක් හෙවත් පනත් කෙටුම්පතක් පමණි. මෙය තවම බ්රිතාන්යයේ නීතියක් බවට පත්වී නොමැත.
- මෙය සම්මත වීමට පාර්ලිමේන්තුවේ සභා වාර ගණනාවක් පසු කළ යුතුය.
- අද වන විට නීති වෙනස් වී නැතත්, අනාගතයේදී Leasehold ෆ්ලැට් තහනම් වනු ඇතැයි සිතා ගැණුම්කරුවන්ගේ උනන්දුව අඩුවීම නිසා දැනටමත් වෙළඳපොළ හැසිරීම (Market sentiment) වෙනස් වෙමින් පවතී.
දේපළ වෙළඳපොළට බලපාන ආකාරය
බ්රිතාන්යයේ වෙසෙන අපගේ ප්රජාවට දේපළ යනු පරම්පරාවෙන් පරම්පරාවට හුවමාරු වන ප්රධානතම සම්පතයි. මෙම නව නීතිය එම ආයෝජනවල ස්වභාවය වෙනස් කරයි.
1. අලුතින් නිවාස ගන්නා අයට ඔබ අලුතින් හදන ෆ්ලැට් එකක් (New-build) මිලදී ගැනීමට සූදානම් නම් දෙවරක් සිතන්න. යෝජිත නීතිය සම්මත වුවහොත්, අනාගතයේදී Leasehold ෆ්ලැට් යනු විකිණීමට අපහසු "පරණ මාදිලියේ" දේපළක් (Legacy asset class) විය හැකිය.
- උපායමාර්ගය: ඩිවලොපර් ගෙන් ඔබට "Share of Freehold" ලැබෙනවාදැයි විමසන්න. එය ඉහළ Ground Rent සහිත සාමාන්ය Leasehold එකක් නම්, අනාගතයේ එහි වටිනාකම අඩුවීමේ අවදානමක් ඇත.
2. දැනට ෆ්ලැට් අයිති අයට බොහෝ Leaseholdersලාට තම බදු කාලය දීර්ඝ කරගැනීමට (Lease extension) විශාල මුදලක් වැය කිරීමට සිදුවී ඇත. නව පනත මගින් දැනට පවතින ගොඩනැගිලි Commonhold බවට පත් කරගැනීම පහසු කරනු ඇත.
- උපායමාර්ගය: ඔබේ ගොඩනැගිල්ලේ අසල්වැසියන් සමඟ හොඳ සම්බන්ධයක් ඇත්නම්, අනාගතයේදී එකතු වී Freeholder ව ඉවත් කර ගොඩනැගිල්ලේ පාලනය අතට ගැනීමට මෙමගින් අවස්ථාව ලැබෙනු ඇත.
අවදානම: ප්රායෝගික ගැටළු
Leasehold ක්රමය නැති කිරීම ජනප්රිය වුවත්, Commonhold ක්රමයේද යම් යම් ප්රායෝගික ගැටළු (Operational Risks) පවතී.
- පදිංචිකරුවන්ගේ උනන්දුව: Commonhold ක්රමය සාර්ථක වීමට නම් පදිංචිකරුවන් ගොඩනැගිල්ලේ පාලනයට සක්රීයව දායක විය යුතුය. එසේ නොවුණහොත් ගොඩනැගිල්ලේ නඩත්තුව අඩාල වී "Zombie blocks" බවට පත්වීමේ අවදානමක් ඇත.
- බැංකු ණය: ඓතිහාසිකව බ්රිතාන්ය බැංකු Commonhold දේපළ සඳහා Mortgage ලබා දීමට මඳක් පසුබට විය. රජය මෙය විසඳන බවට පොරොන්දු වුවත්, බැංකු ප්රතිපත්ති ගැන විමසිලිමත් විය යුතුය.
ගෝලීය ප්රවණතාවය
බ්රිතාන්යය හැරුණු විට ලෝකයේ (ශ්රී ලංකාව ඇතුළුව) බොහෝ රටවල් භාවිතා කරන්නේ මේ හා සමාන ක්රමවේදයකි (Condominium laws). එනිසා මෙය අලුත් අත්හදා බැලීමකට වඩා, ගෝලීය ප්රමිතීන්ට අනුගත වීමක් ලෙස හැඳින්විය හැකිය. කිසිදු සේවාවක් නොදී මුදල් අය කරන Ground Rent වැනි ක්රම ඉවත් කිරීම වර්තමාන ආර්ථික ප්රවණතාවයි.
ඊළඟ පියවර: ඔබ දැනට ජීවත් වන නිවසේ බදු කාලය (Lease length) පරීක්ෂා කරන්න. එය වසර 80ට ආසන්න වී ඇත්නම්, මෙම නව නීතිය එනතුරු බලා නොසිට වහාම සොලිසිටර්වරයෙකු (Solicitor) හමුවී උපදෙස් ලබා ගැනීම නුවණට හුරුය.