UK නිවාස ණය නීති වෙනස් වෙයි: මෙය ආර්ථික වර්ධනයට නව මගක්ද?

UK නිවාස ණය නීති වෙනස් වෙයි: මෙය ආර්ථික වර්ධනයට නව මගක්ද?

දශකයකට වැඩි කාලයක් පුරා එක්සත් රාජධානියේ මූල්‍ය ආරක්ෂකයින් ක්‍රියාත්මක වූයේ එකම අරමුණක් පෙරදැරිවයි. එනම් කුමන තත්ත්වයක් යටතේ වුවද "මූල්‍ය ස්ථායීතාවය" (Stability) රැක ගැනීමයි. 2008 ආර්ථික බිඳවැටීමෙන් පසුව, එංගලන්ත මහ බැංකුවේ මූල්‍ය ප්‍රතිපත්ති කමිටුව (FPC) උකස් (Mortgage) වෙළඳපොළේ වේගය පාලනය කරමින්, ප්‍රවේශ වීමේ පහසුවට වඩා ආරක්ෂාවට මුල් තැන දුන්නේය. නමුත් මෙම සතියේ සිට එම යුගය නිල වශයෙන් අවසන් විය.

වත්මන් චාන්සලර් රේචල් රීව්ස් (Rachel Reeves) විසින් FPC වෙත නව ව්‍යවස්ථාපිත විෂය පථයක් (Statutory Remit) නිකුත් කර ඇති අතර, මූල්‍ය ස්ථායීතාවය සමඟ රජයේ ආර්ථික වර්ධන ඉලක්කයන්ට සහාය වීම සමබර කරන ලෙස කමිටුවට එහිදී පැහැදිලිව උපදෙස් දී තිබේ. මෙය හුදෙක් පරිපාලනමය වචන වෙනසක් පමණක් නොවේ; මෙය බ්‍රිතාන්‍ය නිවාස වෙළඳපොළ තුළ "අවදානම් දරා ගැනීමේ" (Risk Appetite) මූලික වෙනසකි. වත්කම් අඩු නමුත් ඉහළ ආදායම් ලබන සංක්‍රමණික වෘත්තිකයන්ට මෙය ඉතා වැදගත් අවස්ථාවක් වුවද, ඉතා ප්‍රවේශමෙන් කටයුතු කළ යුතු කාල පරිච්ඡේදයකි.

"පළමුව ආරක්ෂාව" සිට "වර්ධනය සඳහා අවදානම" දක්වා

මෙම යාවත්කාලීන කිරීමේ බලපෑම වටහා ගැනීමට, නියාමන ක්ෂේත්‍රයේ පෙර සහ පසු තත්ත්වය සැසඳිය යුතුය.

• පෙර තත්ත්වය: FPC හි ප්‍රධාන මෙවලම වූයේ "LTI Flow Limit" ය. මේ හරහා ගැනුම්කරුවෙකුගේ වාර්ෂික ආදායම මෙන් 4.5 ගුණයකට වඩා ණය නිකුත් කිරීම බැංකු වලට සීමා කර තිබුණි. දැඩි Affordability Stress Tests සමඟ එකතු වූ විට, මෙය බොහෝ දෙනෙකුට ණය ප්‍රතික්ෂේප වන වාතාවරණයක් නිර්මාණය කළේය. SiBuzz ප්‍රජාවේ බොහෝ දෙනා ඇතුළු ඉහළ ආදායම් ලබන වෘත්තිකයන්ට මාසික වාරික ගෙවීමේ හැකියාව තිබුණද, විශාල මූලික ගෙවීමක් (Deposit) සඳහා මුදල් නොමැති වීම හෝ දැඩි අවදානම් ආකෘති වලට නොගැලපීම නිසා නිවාස සිහිනය බොඳ විය.
• නව තත්ත්වය: ප්‍රාග්ධනය මුදා හැරීම (Unlock Capital) සඳහා මෙම ආරක්ෂිත බාධක නැවත සලකා බලන ලෙස නව විෂය පථය මගින් FPC දිරිමත් කරයි.
• ක්‍රියාත්මකයි: රජයේ ඇපකරයක් සහිතව 95% Loan-to-Value (LTV) උකස් ණය ස්ථිර අංගයක් ලෙස "Freedom to Buy" යෝජනා ක්‍රමය යටතේ ක්‍රියාත්මක කර ඇත.
• ක්‍රියාත්මකයි: ණය ගැනීමේ හැකියාව (Creditworthiness) තක්සේරු කිරීමේදී "Rent Recognition" හෙවත් අඛණ්ඩව ගෙවූ නිවාස කුලී ඉතිහාසය සාක්ෂියක් ලෙස සැලකීමට ණය දෙන්නන්ට බල කෙරේ. UK Credit History අඩු නමුත් කුලී ගෙවීමේ හොඳ වාර්තා ඇති සංක්‍රමණිකයන්ට මෙය විශාල වාසියකි.
• යෝජිත දිශානතිය: "Productive Finance" සඳහා LTI සීමාවන් ලිහිල් කිරීමට පැහැදිලි සංඥාවක් ලැබී ඇත. ඒ අනුව ස්ථාවර කර්මාන්තවල නියැලෙන වෘත්තිකයන්ට තම ආදායම මෙන් 5.5 ගුණයක ණය ලබා ගැනීමට ඉදිරියේදී ඉඩ ලැබෙනු ඇත.

උපායමාර්ගික දැක්ම: ඔබේ ජීවනෝපාය ආරක්ෂා කරගන්න

සිරස්තල මගින් "පහසු උකස් ණය" (Easier Mortgages) ගැන උදම් ඇසුවද, උපායමාර්ගික දෘෂ්ටි කෝණයෙන් මෙය ගැඹුරින් විග්‍රහ කළ යුතුය. රජය ඵලදායී ලෙස මෙහිදී සිදු කරන්නේ අවදානම පැවරීමකි (Risk Transfer). බැංකු වලට වඩාත් නිදහසේ ණය දීමට (ඉහළ LTV සහ වැඩි ආදායම් ගුණක) දිරිමත් කිරීමෙන් ආර්ථිකය උත්තේජනය කිරීමට ඔවුන් උත්සාහ කරයි. නමුත් වෙළඳපොළේ සිදුවන විචල්‍යතාවල අවදානම ඔවුන් පවරන්නේ නිවාස හිමියා වන ඔබ මතයි.

"Immigrant Premium" උගුල: නව සංක්‍රමණිකයන් බොහෝ විට දේපල වෙළඳපොළට ඇතුළු වීමේ ඉක්මන්කම නිසා අධික ලෙස ණය වීමේ උගුලට හසු වේ. 95% උකස් ණය හරහා ඔබ විශාල අවදානමකට නිරාවරණය වේ. නිවාස මිල 6% කින් පමණක් පහත වැටුනහොත්, 95% LTV ගැනුම්කරුවෙකු "Negative Equity" (නිවසේ වටිනාකමට වඩා ණය මුදල වැඩි වීම) තත්ත්වයට පත්විය හැකිය. මෙය ඔබව එම දේපල තුළ සිර කර තබන අතර, නව රැකියාවක් හෝ වීසා අවශ්‍යතා සඳහා පදිංචිය මාරු කිරීමට අවශ්‍ය වුවහොත් නිවස විකුණා ගැනීමට හෝ නැවත ණය ගැනීමට නොහැකි වීමෙන් විශාල අර්බුදයක් ඇති විය හැක.

ප්‍රතිවිරුද්ධ දෘෂ්ටිකෝණය: අවදානම් මොනවාද?

මෙම ප්‍රතිපත්ති වෙනස අවදානමකින් තොර නොවේ. මෙහි ඇති සරල තර්කය නම්: ද්‍රවශීලතාවය (Liquidity) මගින් හිඟකම (Scarcity) විසඳිය නොහැක.

මුදල් ණයට ගැනීම පහසු කිරීමෙන් පමණක් අලුත් නිවාස ඉදි නොවේ. එක්සත් රාජධානිය තවමත් නිවාස සැපයුමේ දැඩි හිඟයකින් පීඩා විඳියි. වෙළඳපොළට වැඩිපුර ණය මුදල් (ඉල්ලුම) පොම්ප කිරීම තුළින්, ඊට සරිලන නිවාස සැපයුමක් නොලැබුණහොත් සිදු විය හැකි දේ නම් වත්කම් මිල ඉහළ යාමයි (Inflation of Asset Prices).

• වාසි ලබන්නේ කවුද? දැනට සිටින නිවාස හිමියන් සහ දේපල සංවර්ධකයින්ය. ගැනුම්කරුවන්ට ඉහළ මිල ගණන් ගෙවීමට හැකි වන විට ඔවුන්ගේ වත්කම්වල වටිනාකම ඉහළ යයි.
• පාඩු ලබන්නේ කවුද? මෙම ප්‍රතිපත්තිය මගින් උදව් කිරීමට බලාපොරොත්තු වන පුද්ගලයින්මය. ප්‍රථම වරට නිවාස ගන්නා අයට තමන්ට වැඩිපුර ණය ගත හැකි වුවද, නිවාස මිල වැඩි වී ඇති බව පෙනී යනු ඇත. එවිට ලැබෙන වාසිය අහෝසි වී යයි.

පොලී අනුපාත යථාර්ථය

භාණ්ඩාගාර වාර්තාවේ සඳහන් නොවන වැදගත් කරුණක් වන්නේ ණය පිරිවැයයි. ණය ගැනීමේ නීති ලිහිල් වුවද, ණය ගැනීමේ මිල (පොලී අනුපාත) 2010 දශකයේ පැවති ශුන්‍ය ආසන්න අනුපාතයන්ට සාපේක්ෂව ඓතිහාසිකව ඉහළ මට්ටමක පවතී. FPC හි නව විෂය පථය මූලික පොලී අනුපාතය පාලනය නොකරයි. 4.5% පොලී අනුපාතයක් යටතේ ඔබේ ආදායම මෙන් 5.5 ගුණයක ණයක් ගැනීම, 2% පොලී අනුපාතයක් යටතේ ණය ගැනීමට වඩා විශාල මාසික බරක් ඇති කරයි.

Insider Note: රජයට අවශ්‍ය වී ඇත්තේ පුද්ගලික ප්‍රාග්ධනය UK ආර්ථිකය තුළට ගලා ඒමට සැලැස්වීමයි. පාරිභෝගික විශ්වාසය සහ වියදම් ඉහළ නැංවීමට ඔවුන් නිවාස වෙළඳපොළ ලීවරයක් ලෙස භාවිතා කරයි.

SiBuzz පාඨකයන්ට උපායමාර්ගික නිර්දේශය

මෙහිදී හොඳම පියවර වන්නේ ලැබෙන උපරිම ණය මුදල ලබා ගැනීමට ඉක්මන් වීම නොවේ.

1. Rent Recognition භාවිතා කරන්න: ඔබ කුලියට ජීවත් වන්නේ නම්, CreditLadder වැනි සේවාවන් හරහා ඔබේ කුලී ගෙවීම් Credit Agencies වෙත වාර්තා වන බව තහවුරු කරගන්න.
2. ආරක්ෂිත පියවර (Buffer Defense): ඔබ ඉහළ LTV (95%) ණයක් ලබා ගන්නේ නම්, පළමු වසර දෙක තුළ හැකි තරම් වැඩිපුර ණය මුදල ගෙවා (Overpayment) ඉක්මනින් Equity ගොඩනගා ගැනීමටත්, "Negative Equity" අවදානම් කලාපයෙන් මිදීමටත් ප්‍රමුඛත්වය දෙන්න.

බ්‍රිතාන්‍ය දේපල වෙළඳපොළට ඇතුළු වීමේ දොරටුව දැන් පුළුල්ව විවෘත කර ඇතත්, එහි පියගැටපෙළ ඔබ සිතනවාට වඩා බෑවුම් සහිතය. එබැවින් ප්‍රවේශමෙන් පියවර තබන්න.

මූලාශ්‍රය (Source): https://www.gov.uk/government/publications/remit-and-recommendations-for-the-financial-policy-committee-budget-2025