නිවාස ප්‍රතිපත්ති යාවත්කාලීන කිරීම: 'Open-Ended' කුලී ගිවිසුම් කෙටුම්පත එළිදක්වයි

නිවාස ප්‍රතිපත්ති යාවත්කාලීන කිරීම: 'Open-Ended' කුලී ගිවිසුම් කෙටුම්පත එළිදක්වයි

"සදාකාලික කුලී නිවැසියන්ගේ" යුගය: 2026 නිවාස විප්ලවය හමුවේ ඔබ දැනගත යුතු දේ

SiBuzz Strategy Desk වෙතින්

එක්සත් රාජධානියේ නිවාස අමාත්‍යාංශය විසින් "Open-Ended" (විවෘත) කුලී ගිවිසුම් සඳහා වන ව්‍යවස්ථාපිත කෙටුම්පත් නිල වශයෙන් නිකුත් කර තිබේ. මෙය 2026 මැයි මාසයේදී ක්‍රියාත්මක වීමට නියමිත Section 21 "no-fault" evictions (හේතු දැක්වීමකින් තොරව ඉවත් කිරීම) අහෝසි කිරීමේ අවසන් අදියර සනිටුහන් කිරීමකි. බ්‍රිතාන්‍යයේ වෙසෙන ශ්‍රී ලාංකික ප්‍රජාවට—විශේෂයෙන් සිසුන්, වෘත්තීයවේදීන් සහ Buy-to-Let නිවාස හිමියන්ට—මෙය හුදෙක් ලියකියවිලි සම්බන්ධ යාවත්කාලීන කිරීමක් පමණක් නොවේ. මෙය දේපළ සම්බන්ධ සමාජ සම්මුතියේ (social contract) මූලික වෙනස්කමකි.

මෙම නව "Indefinite Periodic Tenancies" (අවිනිශ්චිත කාලීන කුලී ගිවිසුම්) ඔබේ ජීවනෝපායට සහ වත්කම්වලට බලපාන ආකාරය පිළිබඳ උපායමාර්ගික විග්‍රහය පහත දැක්වේ.

ප්‍රධාන වෙනස: Fixed Terms යුගයේ අවසානය

මෙතෙක් පැවති "Fixed Term" (සාමාන්‍යයෙන් මාස 6 හෝ 12) ක්‍රමය මඟින් දෙපාර්ශවයටම යම් ස්ථාවරත්වයක් ලබා දුන්නේය. Landlords ලාට ආදායම පිළිබඳ සහතිකයකුත්, Tenants ලාට නිවස පිළිබඳ සහතිකයකුත් තිබුණි. නමුත් 2026 මැයි මාසයේ සිට, නව ගිවිසුම් සඳහා (සහ පසුව පවතින ගිවිසුම් සඳහාත්) මෙම සංකල්පය අහෝසි වී යනු ඇත.

• නව සම්මතය: පළමු දිනයේ සිටම සියලුම කුලී ගිවිසුම් indefinite (කාලය නියම නොකළ) ඒවා වනු ඇත.
• Tenant Power: කුලී නිවැසියාට ඕනෑම අවස්ථාවක මාස දෙකක දැනුම් දීමකින් (notice) ගිවිසුම අවසන් කළ හැක.
• Landlord Constraint: නිවාස හිමියෙකුට ගිවිසුම අවසන් කළ හැක්කේ Section 8 යටතේ නීතිමය හේතුවක් (Ground for Possession) ඇත්නම් පමණි. ගිවිසුම් කාලය "අවසන්" යැයි පවසා නිවැසියන් ඉවත් කළ නොහැක—මන්ද ගිවිසුම කිසිදා ඉබේ අවසන් නොවන බැවිනි.

උපායමාර්ගික බලපෑම: ජීවනෝපාය ආරක්ෂාව

SiBuzz ප්‍රජාවට මෙම ප්‍රතිපත්තිය දෙයාකාරයකින් බලපායි.

1. නිවාස හිමියන් සහ ආයෝජකයින් සඳහා මෙම වත්කම් පන්තිය (Asset class) තවදුරටත් "Passive" ආදායම් මාර්ගයක් නොවේ. Section 21 ඉවත් කිරීම යනු ඔබට තිබූ "exit button" එක අහිමි වීමයි. යම් හෙයකින් නීති විරෝධී වැඩ නොකරන නමුත් ගනුදෙනු කිරීමට අපහසු (troublesome) නිවැසියෙකු ඔබට හමු වුවහොත්, ඔවුන්ව ඉවත් කිරීම ඉතා අපහසු විය හැක.

• නව "Grounds" ගැන අවධානය යොමු කරන්න: ඔබට නිවස විකිණීමට අවශ්‍ය නම් (Ground 1A) හෝ ඔබ/ඔබේ පවුලේ අය පදිංචියට එන්නේ නම් (Ground 1) තවමත් නිවැසියන් ඉවත් කළ හැක. නමුත් ඒ සඳහා මාස 4ක දැනුම් දීමක් අවශ්‍ය වන අතර, ඉන්පසු මාස 12ක් යනතුරු නිවස නැවත කුලියට දිය නොහැක.
• තෝරා ගැනීමේ වැදගත්කම (Vetting Imperative): දැන් ඔබේ හොඳම ආරක්ෂාව වන්නේ eviction process එක නොව, නිවැසියන් තෝරා ගැනීමේ ක්‍රියාවලියයි (selection process). දැඩි පරීක්ෂාවකින් (strict referencing) තොරව නිවසක් ලබා දීම විශාල අවදානමකි.

2. වෘත්තීය කුලී නිවැසියන් සහ පවුල් සඳහා මෙය ස්ථාවරත්වය අතින් විශාල ජයග්‍රහණයකි. පලිගැනීමක් ලෙස නිවසින් ඉවත් කිරීම (revenge eviction) හෝ කුලිය වැඩි කිරීමට අවශ්‍ය නිසා නිවැසියන් මාරු කිරීම වැනි බිය දැන් පහව යනු ඇත.

• කුලිය වැඩි කිරීම: නිවාස හිමියන්ට කුලිය වැඩි කළ හැක්කේ වසරකට වරක් සහ "වෙළඳපොළ අනුපාතයට" (market rate) පමණි. අසාධාරණ ලෙස කුලිය වැඩි කිරීමට උත්සාහ කළහොත්, ඔබට එය First-tier Tribunal හිදී අභියෝගයට ලක් කළ හැක.

වාර්තාවේ සඳහන් නොවුණු කරුණු: සැඟවුණු අවදානම්

සිරස්තලවල "ආරක්ෂාව" ගැන කතා කළත්, මෙහි ඇති සියුම් කරුණු (fine print) සංක්‍රමණික පවුල් සහ සිසුන්ට අවාසිදායක විය හැක.

• "Rent in Advance" ගැටළුව: නව ක්‍රමය යටතේ අත්තිකාරම් කුලිය (rent-in-advance) එක් මසකට සීමා කිරීමට ඉඩ ඇත. මෙය සාධාරණ යැයි පෙනුනත්, UK Credit History නොමැති නව සංක්‍රමණිකයන්ට මෙය අවාසිදායකය. මීට පෙර, නිවසක් ලබා ගැනීමට මාස 6ක කුලිය එකවර ගෙවීමට (upfront payment) හැකි විය. මෙය තහනම් වුවහොත්, "New to UK" වෘත්තිකයන් automated referencing systems මගින් ප්‍රතික්ෂේප වීමේ අවදානමක් ඇත.
• සිසුන් සඳහා වන විශේෂ විධිවිධාන (Ground 4A): ශිෂ්‍ය නිවාස (HMOs) සඳහා විශේෂ ව්‍යතිරේකයක් ඇත. ඊළඟ වසරේ සිසුන් සඳහා නිවස අවශ්‍ය නම් වාර්ෂිකව සිසුන් ඉවත් කිරීමට Landlords ලාට අවසර ඇත. නමුත් මෙය අදාළ වන්නේ ශිෂ්‍ය නිවාස ලෙස නම් කළ දේපළවලට පමණක් බැවින්, සාමාන්‍ය නිවාස (standard residential flats) කුලියට ගන්නා සිසුන්ට මෙය ගැටළුවක් විය හැක.

සැඟවුණු අවදානම් (Hidden Risks)

රජය ප්‍රසිද්ධියේ කතා නොකරන "Second-Order Effects" ගැන අප අවධානය යොමු කළ යුතුය.

• සැපයුම අඩු වීම (Supply Crunch): බොහෝ කුඩා පරිමාණ නිවාස හිමියන්, තම දේපළ මත ඇති පාලනය අහිමි වේ යැයි බියෙන් 2026 මැයි මාසයට පෙර වෙළඳපොළෙන් ඉවත් වීමට ඉඩ ඇත. දැනටමත් Section 21 දැන්වීම් නිකුත් කිරීමේ වැඩිවීමක් අපට දක්නට ලැබේ. මෙය කුලී නිවාස සැපයුම අඩු කරන අතර, නිවැසියන්ට වැඩි "අයිතිවාසිකම්" ලැබෙන විටම කුලිය ඉහළ යාමට හේතු විය හැක.
• උසාවි තදබදය: Section 21 අහෝසි කිරීමත් සමඟ සියලුම ඉවත් කිරීම් උසාවි හරහා (Section 8) සිදු විය යුතුය. UK අධිකරණ පද්ධතිය දැනටමත් දැඩි තදබදයක පවතී. මුදල් නොගෙවන නිවැසියෙකු ඉවත් කිරීමට සති කිහිපයක් වෙනුවට මාස 6 සිට 12 දක්වා කාලයක් ගත විය හැක. Mortgage ගෙවන කුඩා නිවාස හිමියෙකුට මෙය මූල්‍යමය වශයෙන් දරාගත නොහැකි අවදානමකි.

SiBuzz තීන්දුව

"Open-Ended" රාමුව මගින් UK කුලී වෙළඳපොළ ගිවිසුම්ගත (contractual) සම්බන්ධතාවයක සිට නියාමනය කරන ලද (regulated) සම්බන්ධතාවයක් දක්වා වෙනස් කරනු ලබයි.

• Tenants (කුලී නිවැසියන්): ඔබට ඉහළ ආරක්ෂාවක් ලැබේ, නමුත් නිවසක් ලබා ගැනීමේ සුදුසුකම් (entry standards) ඉහළ යනු ඇත. ඔබේ Credit file සහ References ඉතා පිරිසිදුව තබා ගැනීමට වග බලා ගන්න.
• Landlords (නිවාස හිමියන්): ඔබට තිබූ නම්‍යශීලීභාවය අහිමි වේ. ඔබේ උපායමාර්ගය "Yield chasing" (වැඩි ලාභ සොයා යාම) වෙනුවට "Risk mitigation" (අවදානම අවම කිරීම) වෙත යොමු කරන්න. අවදානම් සහිත වැඩි කුලියකට වඩා, හොඳම මට්ටමේ (gold-standard) නිවැසියෙකුගෙන් ලැබෙන තරමක් අඩු කුලිය දිගුකාලීනව වඩා වටිනු ඇත.